Contratti di locazione finanziaria immobiliari – Le novità 2011

Numerose modificazioni sono previste dalla Legge di stabilità 2011, approvata in questi giorni dal Parlamento, per i contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili, soprattutto quelli strumentali (ovverosia quelli risultano classificati nelle categorie A/10, B, C, D ed E).

Rispetto al quadro normativo in vigore fino al 31 dicembre 2010, difatti, l’articolo 1, commi 15 e 16, della citata Legge di stabilità 2011, prevede una serie di variazioni alla disciplina del trasferimento dei fabbricati strumentali laddove queste cessioni intervengano tramite una società di locazione finanziaria (leasing).

Le novità riguardano gli aspetti sotto indicati:

• responsabilità solidale dell’utilizzatore per il pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, legate al trasferimento dell’immobile a favore della società di leasing (comma 15, lettere a) e b);
• applicazione delle imposte ipotecarie e catastali nella misura totale del 4% per i trasferimenti effettuati a favore della società di leasing, ed applicazione dell’imposta in misura fissa all’atto del riscatto (comma 15, lettera c), numeri 1) e 2);
• applicazione di un’imposta sostitutiva delle imposte ipotecarie e catastali per i contratti in esecuzione al 1° gennaio 2011.

Le anzidette modifiche entrano in vigore dal prossimo 1° gennaio 2011.

In merito al primo aspetto, il legislatore ha previsto quanto segue:

• i contratti di locazione finanziaria immobiliare, per i quali è sempre prevista la forma scritta, sono sottoposti a registrazione solo in caso d’uso (modifica all’articolo 1 della tariffa, parte II, allegata al DPR n. 131/86). Questo stabilisce che non è più dovuta l’imposta di registro dell’1%, almeno per i contratti stipulati dal 1° gennaio 2011;
• l’utilizzatore dell’immobile detenuto in locazione finanziaria è solidalmente responsabile per il pagamento dell’imposta di registro dovuta per l’immobile acquisito dalla società di leasing, anche per immobili da costruire o in corso di costruzione (modifica art. 57 del DPR 131/86);
• soggetto solidalmente obbligato al pagamento delle imposte ipotecarie e catastali è anche l’utilizzatore dell’immobile concesso in locazione finanziaria (modifica articolo 11, comma 2, del D.Lgs. n. 347/1990).

Come si può osservare, l’estensione della responsabilità solidale in capo al conduttore, riguarda sia l’imposta di registro, sia le imposte ipotecarie e catastali, in relazione a tutti i trasferimenti di immobili (sia abitativi, sia strumentali) a favore di società di locazione finanziaria (in seguito concessi in locazione finanziaria).

Relativamente all’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali dovute per i trasferimenti di immobili strumentali in cui siano parte (acquirente o venditrice) società di locazione finanziaria, fino al 2010, come visto in precedenza, era prevista la riduzione alla metà di tali imposte.

Adesso, a decorrere dal 2011, il legislatore prevede quanto di seguito:

• applicazione delle imposte ipotecarie e catastali nella misura del 4%, e dell’imposta di registro in misura fissa, per i trasferimenti effettuati a favore di società di leasing (parte acquirente);
• applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa, per i trasferimenti compiuti da parte di società di locazione finanziaria (parte venditrice). Si tratta, in quest’ultima fattispecie, dei riscatti operati dai conduttori degli immobili strumentali.

In pratica, a decorrere dal 2011, il legislatore ha “equiparato”, ai fini dell’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali, l’ipotesi di acquisto dell’immobile “tramite” società di leasing con quella di acquisto “diretto”, prevedendo pertanto in ogni caso l’applicazione delle imposte proporzionali nella misura complessiva del 4%. Tali imposte sono applicate, nel caso di acquisto con contratto di locazione finanziaria, all’atto dell’acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, mentre all’atto del successivo riscatto dette imposte sono dovute in misura fissa.

Infine, il comma 16 della Legge di stabilità prevede, come sopra anticipato, l’applicazione di un’imposta sostitutiva delle imposte ipotecarie e catastali, per tutti i contratti di locazione finanziaria di immobili, sia di natura abitativa, sia strumentale, in corso di esecuzione al 1° gennaio 2011. Per tale imposta, che deve essere corrisposta entro il 31 marzo 2011:

• le modalità di versamento sono determinate con apposito provvedimento direttoriale, da emanare entro il 15 gennaio 2011;

• la misura è pari alla differenza tra l’imposta ipotecaria e catastale applicabile in sede di riscatto (2%, al netto dell’imposta di registro pagata durante la vigenza del contratto) e un ammontare forfetario del 4% moltiplicato per gli anni di durata residua del contratto. Ad esempio, nel caso in cui alla scadenza del contratto manchino 5 anni, lo “sconto” applicato sarà pari al 20%.

Tale imposta sostitutiva trova la sua ragione nel fatto che, come detto in precedenza, dal 2011 l’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali, in misura proporzionale, avviene unicamente all’atto del primo trasferimento dell’immobile (quello in cui parte acquirente è la società di leasing), e non anche all’atto del successivo riscatto. Questo fatto determina una perdita di gettito fiscale in relazione ai riscatti effettuati dal 1° gennaio 2011.