Novità in materia di accatastamento degli “immobili fantasma”

PREMESSA

Il D.L. 29.12.2010 n. 225 (c.d. “milleproroghe”) è stato convertito nella L. 26.2.2011 n. 10.

Tra le modifiche apportate in sede di conversione vi sono quelle relative all’accatastamento dei c.d. “immobili fantasma”, riguardanti:

l’ulteriore proroga del termine;
l’attribuzione di una rendita presunta, in caso di mancata regolarizzazione.

PROROGA DEL TERMINE PER L’ACCATASTAMENTO DEGLI IMMOBILI

Viene ulteriormente prorogato al 30.4.2011 (prima 31.3.2011) il termine per dichiarare in catasto gli “immobili fantasma”, individuati dall’Agenzia del Territorio nell’ambito dell’attività di monitoraggio che ha dato luogo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, tra l’1.1.2007 e il 31.12.2009, degli elenchi dei Comuni in cui si trovano gli immobili “irregolari”.

La regolarizzazione entro il 30.4.2011 riguarda:

i fabbricati che non risultano dichiarati al catasto;
i fabbricati iscritti al catasto terreni per i quali siano venuti meno i requisiti per il riconoscimento della ruralità fiscale;
gli immobili che, pur dichiarati in catasto, sono stati oggetto di interventi edilizi che abbiano determinato variazioni di consistenza (es. ampliamenti) o di destinazione (es. da abitazione a ufficio) non denunciate.

Per regolarizzare la situazione catastale dell’immobile, il titolare di diritti reali sullo stesso deve rivolgersi ad un professionista dell’area tecnica (ingegneri, architetti, geometri, periti edili e agrari, dottori agronomi, agrotecnici).

EFFETTI DELLA REGOLARIZZAZIONE DEGLI “IMMOBILI FANTASMA”

La procedura di regolarizzazione in esame:

consente di regolarizzare il solo illecito catastale, consistente nell’omessa presentazione della denuncia di nuova costruzione o di variazione catastale, punito con sanzioni amministrative pecuniarie;
ha effetto ai soli fini fiscali;
non consente di regolarizzare anche gli illeciti urbanistici (es. intervento di nuova costruzione o di recupero edilizio effettuato in assenza del titolo abilitativo prescritto dalle norme urbanistiche nazionali, regionali e comunali, ovvero in difformità totale o parziale da esso).

Pertanto, ove l’immobile dichiarato in catasto sia anche “abusivo”, la regolarizzazione catastale non impedisce che il Comune proceda agli accertamenti amministrativi, con possibili effetti anche penali.

ATTRIBUZIONE DELLE RENDITE PRESUNTE IN CASO DI MANCATA REGOLARIZZAZIONE

Nel caso in cui il titolare di diritti reali lasci decorrere il termine del 30.4.2011 senza regolarizzare l’immobile, l’Agenzia del Territorio procederà all’attribuzione di una rendita presunta:

con oneri a carico dell’interessato;
sulla cui base dovranno essere assolti gli obblighi fiscali.

Notifica delle rendite presunte

L’Agenzia del Territorio notificherà gli atti di attribuzione della rendita presunta mediante affissione all’albo pretorio dei Comuni in cui si trovano gli immobili non regolarizzati.

Dell’avvenuta affissione all’albo pretorio sarà data notizia:

con un comunicato pubblicato in Gazzetta Ufficiale;
sul sito Internet dell’Agenzia del Territorio (www.agenziaterritorio.it) e presso i relativi uffici provinciali;
presso i Comuni interessati.

Ricorso contro le rendite presunte

Trascorsi 60 giorni dalla data di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del suddetto comunicato, decorrono i termini per la proposizione del ricorso davanti alla Commissione tributaria provinciale competente (ulteriori 60 giorni, salvo sospensioni).

In pratica:

i primi 60 giorni servono per “venire a conoscenza” della notifica della rendita presunta tramite affissione all’albo pretorio;
il termine per presentare ricorso scade, di regola, 120 giorni dopo la suddetta pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.

Efficacia delle rendite

In deroga alla vigenti disposizioni, sia la rendita catastale presunta (attribuita in assenza di regolarizzazione entro il 30.4.2011) che quella successivamente dichiarata come rendita proposta o attribuita come rendita catastale definitiva, producono effetti fiscali fin dalla loro iscrizione in catasto, con decorrenza dall’1.1.2007, a meno che il contribuente fornisca la prova idonea a dimostrare, in sede di autotutela, una diversa decorrenza.

Pertanto, se il proprietario non è in grado di dimostrare che l’immobile è stato costruito o modificato dopo l’1.1.2007, la rendita presunta avrà efficacia retroattiva a partire dal 2007.

I tributi erariali (es. IRPEF) e locali (es. ICI), commisurati alla base imponibile determinata applicando la rendita catastale presunta, sono corrisposti a titolo di acconto e salvo conguaglio.

“IMMOBILI FANTASMA” INDIVIDUALI 2010

Si sottolinea che il termine del 30.4.2011 non riguarda i fabbricati non dichiarati in catasto che l’Agenzia del Territorio ha individuato nei Comuni contenuti nell’elenco pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 29.9.2010, che dovranno essere regolarizzati entro il 29.4.2011 (cioè entro il termine ordinario di 7 mesi dalla pubblicazione dell’elenco).

In sede di conversione del D.L. n. 225/2010 è stato stabilito che le procedure per l’attribuzione della rendita presunta si applicano anche agli immobili in esame, non dichiarati in catasto entro il suddetto termine.