Il “Decreto Sviluppo” ha previsto importanti novità relative al settore delle Banche, tra le quali, certi che potrà essere di sicuro interesse, le segnaliamo la rinegoziazione automatica dei mutui per i meno abbienti o in particolari difficoltà economiche. Più precisamente i clienti della banca o mutuatari che avranno redditi sino a 30 mila euro e i debitori in regola con le rate del finanziamento/mutuo potranno rinegoziare il mutuo. Pertanto, coloro che:
- hanno in corso un contratto di mutuo ipotecario di importo originario non superiore a 150 mila euro, destinato all’acquisto o alla ristrutturazione di una abitazione, regolato a tasso e a rata variabile per tutta la durata del contratto;
- che abbiano un reddito basso (Isee non superiore a 30 mila euro);
- che non siano in ritardo con il pagamento delle rate del finanziamento, potranno rinegoziare quest’ultimo passando ad un tasso fisso calmierato (dal tasso a rata variabile applicato).
Oltre al beneficio sul tasso, inoltre, il debitore e la banca potranno anche allungare il periodo di rimborso del mutuo al massimo per ulteriori cinque anni, sempre che la durata residua del mutuo all’atto della rinegoziazione non diventi superiore a 25 anni. Inoltre, sempre in materia di mutuo, il Decreto Sviluppo ha semplificato gli adempimenti per la portabilità, precisando che la nuova disposizione si applicherà ai soli contratti di finanziamento conclusi da intermediari bancari e finanziari con consumatori, o micro-imprese. Più precisamente l’atto di surroga di una banca ad un’altra (che implica, come noto, il trasferimento del contratto, alle condizioni pattuite con il nuovo intermediario senza penali o oneri, in relazione al quale si deve procedere all’annotamento nei registri immobiliari della surrogazione) potrà essere presentato in via telematica.
Premessa
Come anticipato in apertura della presente informativa, il Decreto Sviluppo ha previsto la rinegoziazione dei mutui ovvero per chi ha in corso un contratto di mutuo ipotecario a tasso variabile di importo originario non superiore a 150 mila euro, destinato all’acquisto o alla ristrutturazione di una abitazione, la possibilità di “rinegoziare” il finanziamento passando ad un tasso fisso calmierato. Per accedere al beneficio sarà necessario che il soggetto presenti un reddito con ISEE non superiore a 30 mila euro e che non sia in ritardo con il pagamento delle rate di finanziamento.
La rinegoziazione andrà effettuata entro il 31.12.2012. La Banca potrà anche allungare il periodo di rimborso del mutuo al massimo per ulteriori cinque anni, a condizione che la durata residua del finanziamento all’atto della rinegoziazione non diventi superiore a 25 anni. La surroga o portabilità del mutuo potrà essere presentata in via telematica. Queste in estrema sintesi le novità.
Rinegoziazione del mutuo non significa sostituzione!
Le parole “sostituzione” e “rinegoziazione” del mutuo vengono spesso confuse tra loro. La differenza invece non è trascurabile, soprattutto per la diversa flessibilità, ma anche per i consistenti risvolti economici collegati. E’ quindi, preliminarmente, il caso di comprenderne la differenza.
Con il termine “sostituzione” si intende l’estinzione del vecchio debito mediante l’erogazione di un nuovo finanziamento: si chiude un contratto e se ne stipula un altro. Perciò i contraenti possono restare gli stessi o anche mutare, l’importo può aumentare e perfino il finanziatore può cambiare, essendo consentito ricorrere ad una banca diversa.
Con l’espressione “rinegoziazione” del mutuo invece ci si riferisce solo alla modifica di alcune clausole contrattuali, per esempio la durata residuale del rimborso (si può a titolo esemplificativo diminuire lo spread di guadagno della banca rispetto al tasso di riferimento interbancario) o il tipo di tasso applicato, che il cliente e la Banca pattuiranno con apposito contratto. Questo vuol dire che la rinegoziazione può avvenire esclusivamente tra gli stessi contraenti, cioè che banca e mutuatari non possono cambiare. In effetti si tratta semplicemente della modifica alle condizioni di un contratto che continuerà a sussistere.
Le due soluzioni differiscono soprattutto in flessibilità, ma anche in termini di costo. La sostituzione richiede la presenza di un notaio, la rinegoziazione no, tant’è che, mentre fino a prima del Decreto Sviluppo la possibilità di cambiare prestito “in corsa” era legata alla volontà o mera facoltà della Banca, ad eccezione che non fosse prevista per contratto, che poteva decidere se accogliere o meno la richiesta del cliente e soprattutto quale nuovo tasso applicare, a volte a condizioni poco vantaggiose, con la nuova disposizione normativa in argomento, la rinegoziazione è diventata automatica, in presenza, ovviamente per le famiglie meno abbienti di certe condizioni, di cui infra.
Che il tutto debba avvenire senza costi e atti notarili è perfino garantito dalla Legge 244 del 24 dicembre 2007 (Manovra Finanziaria 2008) secondo cui “resta salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata“.
Requisiti per ottenere la rinegoziazione
Per poter accedere alla rinegoziazione dei mutui occorrerà:
- aver, prima dell’entrata in vigore del Decreto in commento, stipulato o essersi accollato, anche a seguito di frazionamento, un contratto di mutuo ipotecario di importo originario non superiore a 150 mila euro, per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione a tasso e rata variabile per tutta la durata del contratto (sono esclusi quindi i prestiti a rata costante o a tasso misto) o acceso per le seconde case o che nel frattempo è stato cartolarizzato dalla banca;
- presentare al momento della richiesta di negoziazione un’attestazione, rilasciata da un soggetto abilitato, dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 30 mila euro;
- non aver avuto ritardi nel pagamento delle rate del finanziamento.
In cosa consiste la rinegoziazione oggetto della novità
Con la rinegoziazione si passerà da un tasso di interesse variabile ad un tasso fisso calmierato (a meno che la banca non intenda concedere condizioni migliori) per tutta la restante durata residua del piano di ammortamento ovvero sino alla restituzione del debito, lasciando immutate le altre condizioni.
La rinegoziazione assicurerà l’applicazione di un tasso annuo nominale fisso non superiore al tasso che si ottiene in base al minore tra l’IRS in euro a 10 anni e l’IRS in euro di durata pari alla durata residua del mutuo ovvero, se non disponibile, la quotazione dell’IRS per la durata precedente, riportato alla data della rinegoziazione alla pagina ISDAFIX 2 del circuito reuters, maggiorato di uno spread (cioè del ricarico applicato sul tasso base per remunerare il rischio) pari a quello indicato e praticato nel mutuo originale, ai fini della determinazione del tasso nel contratto di mutuo.
| ESEMPIO. Se, per esempio, mancano ancora 20 anni al termine del rimborso, il mutuatario con un tasso Euribor aumentato dell’1% otterrà un tasso IRS a 20 anni aumentato dell’1%. |
I parametri da cui dipende il tasso fisso: l’IRS e lo Spread
L’ammontare del tasso fisso dipende da due parametri: l’IRS e lo Spread.
Vale la pena di rammentare che cosa è l’IRS e cosa lo Spread.
L’IRS. Quando la banca vuole garantire al cliente un tasso fisso deve tutelarsi in modo da evitare di rimetterci cifre da capogiro se i tassi si alzano. Ciò è possibile ricorrendo a speciali accordi (detti swap) con soggetti disposti ad accollarsi il rischio, nell’ambito di un intento speculativo. Dal tasso a cui si concludono tali accordi nasce l’IRS (Interest Rate Swap). L’entità dell’IRS cambia in funzione del periodo coinvolto. Ovviamente lo speculatore che accetta il rischio per un anno concluderà a tassi più bassi di chi lo prende in carico per venti o trenta. Così si osserverà l’esistenza dell’IRS a 1 anno (detto “IRS 1y” cioè 1 year), a 2 anni… e via dicendo fino a 30 anni, con valori crescenti all’aumentare della durata. Per guadagnare sul mutuo la banca dovrà incassare dal finanziamento il tasso IRS da destinare al contratto di swap e aggiungervi una quota per sé, denominata spread. Così che il tasso fisso del mutuo risulterà pari a:
| IRS di durata del periodo a tasso fisso + Spread annuo |
Un mutuo a tasso fisso per tutta la durata prenderà in considerazione l’IRS di durata pari a quella dell’intero mutuo.
| ESEMPIO: un mutuo ventennale a tasso fisso proposto con uno spread dell’1,50% costerà al cliente un tasso pari all’IRS 20 anni (rilevato il giorno di stipula) + 1,50%. |
Nel caso di un mutuo con opzione biennale verrà invece considerato l’IRS 2 anni, ovviamente ogni due anni.
| ESEMPIO: un mutuo con opzione biennale potrà iniziare con un tasso pari a IRS 2 anni + spread, se si desidera cominciare con il tasso fisso, o Euribor + spread se si sceglie di partire col tasso variabile. |
Dopo due anni l’opzione si ripresenterà. Scegliendo di continuare a tasso fisso il tasso praticato sarà pari all’IRS 2 anni rilevato a quel tempo, maggiorato dello spread contrattuale.
Lo spread che equivale al guadagno che la banca trarrà dal prestito, costituisce la quota aggiuntiva applicata al parametro di riferimento IRS, in base al risultato dell’addizione:
| IRS (di durata pari a quella del mutuo) + spread |
Qui però lo spread servirà per calcolare il tasso una sola volta, il giorno della sottoscrizione del contratto di mutuo, perché in seguito il saggio di interesse non potrà più subire alcun aggiornamento.
Termine
Tornando alle novità del Decreto Sviluppo, il mutuatario potrà presentarsi allo sportello bancario per ottenere la rinegoziazione entro il termine del 31.12.2012 e se in possesso dei requisiti sopra indicati, otterrà automaticamente la rinegoziazione dalla Banca.
La convenienza
Non è sicuramente semplice valutare se usufruire o meno dell’agevolazione. Passare adesso da un tasso variabile ad un tasso fisso, come si può vedere negli esempi di cui infra, significa automaticamente aumentare la rata.
| MUTUO | |||
| Durata iniziale | 10 anni | 20 anni | 30 anni |
| Data di stipula | Settembre 2006 | Gennaio 2008 | Marzo 2010 |
| Importo | 100.000 | 120.000 | 140.000 |
| Durata residua | 5 anni e 4 mesi | 16 anni e 8 mesi | 23 anni e 10 mesi |
| SITUAZIONE ATTUALE (TASSO VARIABILE) | |||
| Durata | 10 anni | 20 anni | 30 anni |
| Rata Mensile | 984 | 631 | 591 |
| Tasso | Euribor + spread 1,5%
2,82% |
Euribor + spread 1%
2,32% |
Euribor + spread 1,7%
3,02% |
| DOPO LA RINEGOZIAZIONE (TASSO FISSO) | |||
| Durata | 10 anni | 20 anni | 30 anni |
| Rata mensile | 1.030 | 748 | 767 |
| Tasso | IRS a 5 anni + spread all’1,5%
4,56% |
IRS a 10 anni + spread all’1%
4,57% |
IRS a 10 anni + spread all’1,7%
5,27% |
Come si vede dagli esempi, la rata aumenta atteso che al momento, nonostante i rialzi dell’ultimo anno, i tassi Euribor (1,41% ieri la scadenza 3 mesi) sono ancora sensibilmente inferiori agli Irs (3,57% quello a 10 anni).
Cambiare in corsa significa, quindi, passare da tassi compresi fra il 2-3% a valori nell’ordine del 4-5% e quindi rinunciare a un risparmio nei prossimi 2-3 anni per avere una rata certa ed eventualmente più leggera in seguito.
La scelta dipende, quindi, probabilmente più da motivazioni di tipo soggettivo e non può prescindere da una valutazione accurata delle condizioni di reddito della famiglia, soprattutto in chiave prospettica.
Pagare di più nell’immediato potrebbe però in teoria precludere l’accesso alle agevolazioni a quanti già fanno fatica a pagare le rate al momento, cioè a coloro ai quali è diretta principalmente l’iniziativa. In questo caso potrebbe però risultare utile l’allungamento del piano di ammortamento che, pur rendendo complessivamente più oneroso il prestito, diluisce i pagamenti più a lungo alleggerendo quindi le rate mensili, trimestrali o semestrali.
Un altro beneficio: l’allungamento del periodo di rimborso
Oltre al beneficio sul tasso, debitore e banca potranno anche allungare il periodo di rimborso del mutuo al massimo per ulteriori cinque anni, sempre che la durata residua del mutuo all’atto della rinegoziazione non diventi superiore a 25 anni. In questo modo il finanziamento diventerà più oneroso nel complesso (si pagheranno maggiori interessi), ma il costo sarà diluito più a lungo con l’effetto di ridurre la singola rata.
Il problema, sotto questo aspetto, è che in determinate situazioni non sarà comunque possibile raggiungere l’importo della rata originaria neanche allungando di 5 anni il prestito. In altri casi, neppure tanto limite, l’allungamento non sarà addirittura possibile perché la durata residua supera già i 25 anni.
Le garanzie ipotecarie
Le ipoteche e le altre garanzie già prestate a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione, continueranno ad assistere il mutuo rinegoziato e/o rimborso, secondo le modalità convenute, del debito che risulti alla originaria data di scadenza di detto mutuo, senza il compimento di alcuna formalità o annotazione.
Le garanzie seguiranno il mutuo senza oneri burocratici (conserveranno la loro validità ed il loro grado a favore della banca senza bisogno di alcuna formalità o annotazione) anche quando il finanziamento erogato dalla banca al mutuatario in qualità di debitore ceduto nell’ambito di un’operazione di cartolarizzazione con cessione dei crediti ovvero di emissione di obbligazioni bancarie garantite al fine di consentire il rimborso del mutuo secondo il piano di ammortamento in essere al momento della rinegoziazione. In tal caso la banca sarà surrogata di diritto nelle garanzie ipotecarie, senza il compimento di alcuna formalità o annotazione, ma la surroga ha effetto solo a seguito dell’integrale soddisfacimento del credito vantato dal cessionario del mutuo oggetto dell’operazione di cartolarizzazione o di emissione di obbligazioni bancarie garantite.
Qualora la banca, al fine di realizzare la rinegoziazione, riacquisti il credito in precedenza oggetto di un’operazione di cartolarizzazione con cessione dei crediti ovvero di emissione di obbligazioni bancarie garantite, la banca cessionaria ne darà notizia mediante pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, anche mediante un unico avviso relativo a tutti i crediti acquistati dallo stesso cedente.
La surroga o portabilità del mutuo
Sempre in argomento mutuo, come sopra esposto, il Decreto sviluppo ha, come accennato, semplificato gli adempimenti per la loro portabilità o surroga, quanto a modalità e tempi, che si applicheranno SOLO ai contratti di finanziamento conclusi da intermediari bancari e finanziari con consumatori o micro imprese.
La surroga è l’atto attraverso il quale per volontà del debitore il mutuo si trasferisce da una Banca ad un’altra, rimanendo invariato il debito residuo e senza necessità di estinzione e ripristino del contratto di mutuo. Con la surroga la nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già iscritta dal creditore originario. A seguito dell’atto di surrogazione ciò risulterà da un’annotazione a margine dell’ipoteca, senza che sia più necessaria la cancellazione della vecchia ipoteca e l’iscrizione della nuova. Ogni patto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio o la facoltà di surrogazione, è NULLO; anche se non consegue la nullità del contratto. L’atto di surrogazione deve essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata; la surrogazione deve poi essere annotata nei registri immobiliari a cura del conservatore, senza formalità, ma bisogna allegare copia autentica dell’atto di surrogazione. Per effetto della surrogazione, il mutuante surrogato (cioè la nuova banca) subentra nelle garanzie accessorie, reali e personali, al credito surrogato; il tutto risulterà da annotazione a margine dell’ipoteca.
La surrogazione non comporta per il debitore-mutuatario alcun onere né penale né la perdita dei benefici fiscali, qualunque essi siano. Soprattutto nel caso di prima casa, sono ben evidenti i vantaggi. All’operazione di surrogazione non si applica l’imposta sostitutiva (già pagata).La portabilità del mutuo è quindi esente da imposte.
Con la surroga sarà possibile: abbassare l’incidenza degli interessi da pagarsi sulle rate, cambiare il tipo di tasso contrattato in origine ed allungare la durata inizialmente prevista e, conseguentemente, ridurre l’importo di ogni rata.
Le semplificazioni introdotte: modalità e tempi
Quanto alle modalità di presentazione dell’atto di surroga da una banca all’altra, il Decreto Sviluppo prevede la possibilità che possa essere presentata in via telematica, senza necessità di intervento, come prima avveniva, da parte del notaio.
Quanto ai tempi, invece, le Banche e gli intermediari avranno più agio per completare l’operazione di surrogazione. I 30 giorni previsti per concludere il suddetta atto diventeranno lavorativi e non più di calendario, decorsi i quali, se la surrogazione non si perfezionasse il finanziatore originario sarà comunque tenuto a risarcire il cliente in misura pari all’1% del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. Questo salverà la possibilità per il finanziatore originario di rivalersi sul mutuante surrogato, nel caso in cui il ritardo sia dovuto a cause imputabili a quest’ultimo.
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