Le aste immobiliari da sempre affascinano i consumatori. In alcuni casi a ricorrere alle aste sono persone intenzionate a comprare la casa della propria vita risparmiando sul prezzo di acquisto, in altri a ricorrere all’affascinante meccanismo dell’asta sono speculatori, che nel corso del tempo eseguono più operazioni e sono sempre alla ricerca di abitazioni a sconto, da rivendere poi con margini in doppia o tripla cifra.
La giurisprudenza delle aste immobiliari è molto complessa, e spesso nasconde insidie in grado di provocare brutte sorprese agli investitori. E’ di estrema importanza infatti, comprare casa all’asta rivolgendosi a professionisti del settore o documentandosi adeguatamente.
Da dove provengono gli immobili?
Innanzitutto occorre analizzare l’origine degli immobili messi all’asta. Gli immobili messi all’asta in genere derivano da fallimenti, debiti non saldati, mutui non onorati. Gli immobili vengono infatti messi all’asta con la finalità di consentire al creditore di recuperare almeno una parte del credito maturato. In altri casi gli immobili messi all’asta vengono collocati dallo Stato o da altri Enti Pubblici.
In alcuni casi gli immobili messi all’asta presentano uno stato di abbandono e necessitano di operazioni di ristrutturazione. Ecco perché è molto importante leggere le perizie e la valutazione data agli immobili.
Dove trovare annunci di case all’asta?
Dove trovare annunci di aste? Oggi è molto più semplice rispetto a ieri. Internet ad esempio è uno strumento molto valido in tal senso. Ci sono siti molto aggiornati sui quali poter individuare gli immobili interessanti e svolgere un’analisi preliminare che poi va ovviamente approfondita.
I portali più visitati sono:
- www.astegiudiziarie.it
- www.astagiudiziaria.com
- www.portaleaste.com
Come valutare casa da comprare all’asta?
L’analisi deve partire dalla lettura delle perizia, che viene redatta da un esperto incaricato dal Tribunale. La perizia contiene l’ubicazione dell’immobile, le sue caratteristiche ed anche lo stato di conservazione.
In alcuni casi si trovano anche le foto dell’immobile, spesso però poco chiare perché in bianco e nero. Uno degli handicap dell’acquisto di case all’asta è il fatto che gli immobili spesso non sono visitabili prima dell’effettuazione dell’asta e in tali casi permangono dubbi sulla conservazione dell’immobile. Gli esperti in questi casi sconsigliano di procedere con l’operazione, rinunciandoci a priori. I rischi sono elevati.
Nelle Ordinanze è contenuto il nome del Custode che è l’agente immobiliare a cui fare richiesta di accompagnamento a visionare i beni oggetto dell’asta.
Spesso le foto all’immobile sono scattate diversi anni prima, pertanto lo stato dell’immobile potrebbe risultare notevolmente cambiato.
Prezzi case all’asta
Per quanto concerne i prezzi, gli acquisti di case alle aste spesso consentono di portare a casa affari importanti. In alcuni casi, tuttavia i prezzi sono eccessivamente bassi. In questi casi, occorre visionare per bene la situazione in cui naviga l’immobile perché potrebbe celare situazioni poco chiare e rischiose.
Uno degli elementi che potrebbe giustificare un ribasso del prezzo è la presenza di inquilini all’interno dell’immobile. In questi casi, chi acquisterà l’immobile dovrà preoccuparsi di mandar via queste persone, facendo applicare la legge. In altri casi però gli inquilini occupano gli appartamenti per via di validi contratti di locazione e occorre attendere la scadenza del contratto per aver la piena disponibilità dell’immobile.
In altri casi i prezzi risultano eccessivamente bassi perché l’esperto designato dal tribunale ha effettuato la perizia molti anni prima.
In ogni caso, le aste con prezzi molto bassi spesso catalizzano l’attenzione di molti investitori, e vengono aggiudicate con un prezzo che si discosta significativamente dal prezzo di partenza.
Come presentare la domanda per un’asta?
Come presentare la domanda d’asta? La burocrazia nelle aste non è molto complessa. Partecipare ad un’asta richiede l’invio di un’offerta anche su carta semplice, oppure su moduli prestampati sui quali applicare una marca da bollo da 14,62 euro. Le informazioni richieste sono: generalità, documenti d’identità, codice fiscale, nome e il numero della procedura, l’indicazione del lotto o dei lotti ai quali si vuole partecipare, il regime patrimoniale, intenzione di avvalersi delle agevolazioni fiscali per la prima casa.
La domanda va inviata al Giudice Delegato. Inoltre occorre versare a titolo di cauzione il 10% del prezzo offerto a mezzo A/C non trasferibile o versamento su apposito libretto bancario/postale, intestati alla Procedura Esecutiva Immobiliare. Infine devi depositare l’offerta, con l’assegno o la ricevuta del versamento.
Per l’investitore che si aggiudica l’asta dunque, il 10% verrà scalato dal saldo prezzo di aggiudicazione. In caso contrario la cauzione verrà restituita.
Gli investitori che frequentano le aste da diverso tempo, in genere lavorano con un team di banche e sanno a chi rivolgersi per richiedere un mutuo. Il consiglio degli esperti è quello di allacciare rapporti con le banche già prima dell’asta in modo da poter poi onorare l’acquisto nei termini previsti, scongiurando di fatto la decadenza del diritto.
L’acquisto infatti deve essere saldato entro 60 giorni. Gli istituti di credito generalmente offrono fino all’80% del valore di acquisto dell’immobile, anche se in casi marginali si trovano banche che finanziano anche l’intero importo. In teoria ciascun tribunale ha delle banche convenzionate che offrono mutui su tali operazioni.
Aste immobiliari: rivolgersi a professionisti?
Affidarsi alle agenzie immobiliari nell’acquisto di case all’asta? Si tratta di un’operazione dispendiosa ma spesso consente di evitare diverse problematiche che potrebbero sorgere per l’investitore, soprattutto se non si possiedono le conoscenze tecniche necessarie all’operazione.
Alcune volte ricorrono alle agenzie, specializzate nelle aste immobiliari, anche professionisti delle aste, quando l’operazioni vengono effettuate in città non conosciute e non si riescono a ricavare informazioni sull’immobile oggetto d’asta e conoscono il meccanismo delle aste immobiliari locali.
Asta immobiliari: all’incanto e non
Bisogna presentarsi di persona alle aste? Certo che si. Possono partecipare alle aste agenti immobiliari, avvocati o conoscenti. Quello che conta è che tali soggetti siano in possesso di valida procura. Il soggetto è autorizzato a presentare offerta e chi ha conferito delega ne risponde.
Questo è il caso di aste all’incanto. In quelle senza incanto le offerte vengono presentate in busta chiusa, che verranno poi riaperte in sede d’asta. Se il prezzo finale non supera almeno del 20% il prezzo base e il creditore non dà il proprio assenso, l’immobile viene rimesso in asta con la modalità dell’incanto.
Una curiosità che riguarda l’asta all’incanto è rappresentata dal fatto che i rilanci alle offerte devono avvenire entro 3 minuti dall’ultima offerta, altrimenti l’immobile verrà aggiudicato dall’ultimo offerente. Le aste all’incanto inoltre presentano un meccanismo di aggiudicazione piuttosto complesso.
Esiste infatti una procedura denominata “il rialzo del quinto”: se nei dieci giorni successivi all’udienza qualcuno presenta un’offerta almeno del 20% superiore al prezzo di aggiudicazione, il giudice annulla la vendita e convoca un’altra asta. A questa potranno concorrere tutti i partecipanti della prima asta, più i nuovi offerenti e la nuova base d’asta sarà la nuova, ultima offerta.
In non pochi casi alle aste non si presentano interessati. Si parla in questi casi di aste deserte.
Se all’asta non si presenta nessuno, il giudice può scegliere tra:
- un nuovo incanto, che è la scelta più comune e pone nuovamente all’asta l’immobile a un prezzo base inferiore di ¼ al precedente
- l’assegnazione ai creditori
- l’amministrazione giudiziaria dell’immobile.
Post aggiudicazione
Cosa succede dopo l’aggiudicazione? Entro 60 giorni occorre saldare il prezzo di acquisto. Sull’immobile inoltre si dovranno pagare le imposte, di registro, ipotecarie e catastali, da un minimo del 4% per la prima casa a un massimo del 10% per le abitazioni non di lusso.
Se dopo qualche giorno ci si rende conto di aver fatto una scelta azzardata o sopraggiungono complicazioni personali di qualunque genere, è possibile rinunciare al bene aggiudicato, che tornerà all’asta entro pochi mesi. In questo caso però il Tribunale tratterrà l’intera cauzione versata con l’offerta.
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