Capita spesso chiedersi quale sarà l’attuale valore della propria casa. Invece per chi sta acquistando un immobile sicuramente chiedersi se si sta facendo un buon affare. Qual è il giusto prezzo?
Stimare il valore di una casa dovrebbe essere compito di un tecnico del settore, possibilmente di fiducia, in quanto se fatta con professionalità diventa un operazione piena di calcoli, dettagli e sfumature valutative che possono far lievitare il prezzo. Innanzitutto bisogna individuare la reale zona di mercato in cui è ubicato l’immobile. Cosa che nelle grandi città può fare la differenza da via a via. Poi bisogna calcolare il valore medio del metro quadro di zona moltiplicato il numero dei metri quadri commerciali totali e questo ci darà il prezzo.
La norma UNI 10750, riporta i seguenti i criteri di computo della “superficie commerciale”. Per il computo della superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale (direzionale, industriale e turistico) si deve considerare:
- la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;
- le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
- le quote percentuali delle superfici delle pertinenze
(cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.).
Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti:
- A) 100% delle superfici calpestabili;
- B) 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);
- C) 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.
Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale di cui al punto c) deve essere considerata al 100%. Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà, comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti a) e b). Per il computo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione:
- 25% dei balconi e terrazze scoperti;
- 35% dei balconi e terrazze coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati);
- 35% dei patii e porticati;
- 60% delle verande;
- 15% dei giardini di appartamento;
- 10% dei giardini di ville e villini.
Le quote percentuali indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione dell’immobile, alle superfici esterne, le quali possono essere o meno allo stesso livello, alle superfici complessive esterne, le quali comunque non eccedano il 30% di quella coperta, fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che caratterizzano il loro particolare livello di qualità ambientale.
D.P.R. n. 138/98 Allegato C – Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria. Il DPR n.138 del 1998 afferma che “l’unità di consistenza delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria indicate nel quadro generale, di cui all’allegato B, è il metro quadrato di superficie catastale” (art.3). I criteri di determinazione di tale superficie sono descritti nell’allegato C.
Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm.
La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero delle loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale.
La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.
La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti di seguito, viene arrotondata al metro quadrato.
Per quanto riguarda i criteri per i gruppi R (unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari) di seguito sono riportate le modalità di computo. La superficie catastale è data dalla somma:
- della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili.
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